Kalkulator Kvadrature Objekta
Prijavi grešku U svetu nekretnina u Srbiji, kvadratura je "svetinja", ali metar nije uvek metar. Često dolazi do zabune jer urbanisti gledaju jednu brojku (Bruto), a kupci stanova i poreznici drugu (Neto). Kalkulator Površine Objekta vam pomaže da razlučite šta se računa u "Indeks izgrađenosti" parcele, a šta zapravo koristite za život.
Zvanični standard koji se koristi u Srbiji za merenje je SRPS U.C2.100:2002. Prema njemu se rade svi projekti za građevinsku dozvolu i ozakonjenje.
🏗️ Definicije (Zakon o planiranju)
Razlika između bruto i neto površine su, najjednostavnije rečeno - zidovi.
Zbir površina svih etaža merenih u spoljnim dimenzijama (uključujući debljinu zidova, fasadu i izolaciju).
*Bitno za: Građevinsku dozvolu i urbanističke uslove.
Unutrašnja površina "od zida do zida". To je prostor po kojem možete hodati.
*Bitno za: Kupoprodajni ugovor i porez na imovinu.
Koeficijenti za terase i kosine
Nije svaki kvadrat isti. Da bi se dobila "redukovana" (prodajna) površina, primenjuju se određeni koeficijenti, posebno kod potkrovlja i spoljnih površina:
| Vrsta Prostorije | Koeficijent (Standard) | Primer (10m² stvarno) |
|---|---|---|
| Zatvoreni stambeni prostor | 1.00 (100%) | Računa se 10m² |
| Terasa i Balkon | 0.50 ili 0.75* | Računa se 5m² ili 7.5m² |
| Lođa (Uvučena terasa) | 0.75 (75%) | Računa se 7.5m² |
| Podrum / Ostava | 0.50 (50%) | Računa se 5m² |
| Niska potkrovlja (ispod 1.5m) | Često se ne obračunava | Smatra se pomoćnim prostorom |
*Napomena o Terasama: Iako SRPS standard definiše koeficijente, u novogradnji u Srbiji investitori često prodaju terase po koeficijentu 1.0 (puna cena), dok se u starogradnji terase često knjiže redukovano. Uvek proverite šta piše u ugovoru!
Pravilo 3% (Malterisanje)
Kada kupujete stan u izgradnji ("siva faza"), projektant računa površinu između goliš cigli (blokova). Međutim, kada se zidovi omalterišu, prostor se fizički smanjuje.
- Odbitak od 3%: Zbog debljine maltera i završne obrade, zakonski je dozvoljeno odstupanje do 3% između projektovane i izvedene površine.
- Ako je stan projektovan na 50m², a nakon izgradnje ima 48.5m², to se smatra da je "u granicama tolerancije" i investitor obično ne vraća novac za tu razliku.
Često Postavljana Pitanja (FAQ)
Da li se spoljna izolacija računa u kvadraturu?
Da, ali samo u Bruto (BRGP) površinu. Ako stavite stiropor od 10cm na kuću, povećali ste bruto površinu objekta, ali unutrašnja (neto) površina ostaje ista. Ovo je bitno kod provere indeksa izgrađenosti parcele.
Šta je "korisna površina" za porez?
Porez na imovinu u Srbiji plaćate na Neto korisnu površinu. To znači da ne plaćate porez na zidove. Kod kuća se često i tavan i podrum mogu izuzeti ili oporezovati manje ako nisu privedeni stambenoj nameni.
Kako se mere stepenice?
Unutrašnje stepenice se računaju u površinu poda (neto) one etaže sa koje polaze. Rupa u ploči (galerija) se ne računa u površinu gornjeg sprata.
Koja je razlika između "Podne" i "Korisne" površine potkrovlja?
Podna površina je sve od zida do zida, bez obzira na visinu plafona. Korisna površina (za uknjižbu) uzima u obzir samo delove gde je visina plafona viša od 1.50 metara (ili se niži delovi množe sa manjim koeficijentom), zavisno od tumačenja lokalnog katastra.
Šta znači "gabarit" objekta?
Gabarit je površina koju kuća zauzima na zemlji (otisak temelja ili prizemlja). To nije isto što i ukupna kvadratura (ako kuća ima sprat, kvadratura je duplo veća od gabarita).
