Kalkulator Stambenog Kredita
Stambeni Kredit Kalkulator
Prijavi grešku Put do vlastitog doma: Matematika iza ključeva
Kupnja nekretnine je složen proces gdje je cijena stana samo vrh ledenog brijega. Naš Kalkulator Stambenog Kredita nije samo alat za zbrajanje; to je vaš digitalni bankar. Prije nego što potpišete ugovor na 30 godina, morate razumjeti kako banka gleda na vas i vašu plaću.
Kreditna sposobnost: Koliko se smijete zadužiti?
Ovo je prvo pitanje koje bankar postavlja. U Hrvatskoj, to je regulirano Ovršnim zakonom.
Pravilo je strogo: Dio plaće koji mora ostati "neokrznut" za život ovisi o prosječnoj neto plaći u RH.
- Ako imate plaću ispod prosjeka, banka vam smije uzeti manje (često samo 1/4).
- Ako imate visoku plaću, banka vam smije uzeti više, ali vam mora ostati zakonski minimum za život.
📑 "Sveto trojstvo" dokumentacije 🏦
Pripremite ove papire prije odlaska u banku:
1. Platne liste (IP1 obrazac): Zadnje 3 ili 6 lista, ovjerene od poslodavca.
2. BON-2 (za obrtnike): Dokaz o solventnosti ako ste "paušalist" ili imate tvrtku.
3. Predugovor o kupnji: Dokaz da ste našli nekretninu (iako banka prvo radi "informativni izračun").
Skriveni troškovi koji se ne vide u rati
Mnogi kupci skupe novac za "učešće" (kaparu), ali zaborave na popratne troškove koji se moraju platiti odmah i u gotovini:
1. Solemnizacija ugovora (Javni bilježnik)
Ugovor o kreditu nije običan papir, on je ovršna isprava. Bilježnik ga mora potvrditi (solemnizirati). Cijena ovisi o iznosu kredita, ali računajte na 400 € do 800 € troška.
2. Procjena nekretnine (Elaborat)
Banka šalje svog procjenitelja da vidi vrijedi li stan onoliko koliko tražite. Taj trošak (cca 150-200 €) ponekad snosi banka kao "akciju", ali često pada na vas.
3. Police osiguranja (Vinkulacija)
Banka će tražiti dvije police:
- Osiguranje nekretnine od požara: Obavezno.
- Osiguranje otplate (Životno/Nezgoda): Često uvjet za nižu kamatu.
Obje police moraju biti vinkulirane u korist banke (banka se prva naplaćuje ako se nešto dogodi).
Zeleni krediti i Energetski certifikat
U 2025. godini, "Zeleno" je u modi. Većina banaka nudi niže kamatne stope (npr. 0.2 postotna boda manje) ako kupujete nekretninu energetskog razreda A+, A ili B. Isplati se provjeriti certifikat zgrade prije kupnje.
📉 Euribor i rizik promjene kamate
Stambeni kredit je dugoročan. Kamata koja je danas 3%, za 5 godina može biti 5%.
Fiksna kamata: Skuplja u startu, ali rata je ista 20 godina. (Preporuka za miran san).
Promjenjiva kamata: Jeftinija u startu, ali ovisi o Euriboru. Ako Euribor raste, raste i vaša rata.
FAQs - Profesionalni savjeti
Mogu li dobiti kredit kao "Paušalni obrtnik"?
Da, ali je teže. Banke paušaliste smatraju rizičnijima. Obično traže da obrt posluje minimalno 2 godine i gledaju PO-SD obrazac. Kreditna sposobnost vam je često manja nego kod zaposlenih na neodređeno.
Što je Interkalarna kamata?
To je kamata koju plaćate za period od dana isplate kredita do dana dospijeća prve rate. Trik: Ako ugovorite isplatu kredita zadnjeg dana u mjesecu, interkalarna kamata je minimalna (skoro 0 €).
Što ako nemam za učešće (10-20%)?
Banka rijetko financira 100% procijenjene vrijednosti stana. Ako nemate gotovine, rješenje može biti hipoteka na zamjensku nekretninu (npr. stan roditelja) koja pokriva razliku, ali to nosi veliki rizik za obitelj.